Gebrekkig communicerende makelaar: termijn voor inroepen door kopers van een ontbindende voorwaarde wordt verlengd zonder toestemming of medeweten van de verkopers.
Zomaar een zaak uit het leven gegrepen. In deze zaak moesten de verkopers van een appartement dulden dat een te laat gedaan beroep van de kopers op een ontbindende voorwaarde toch geldig is. Daardoor hoeven de kopers niet af te nemen en lopen verkopers een contractuele boete van 10 procent van de koopsom mis.
Partijen hebben op 23 augustus 2016 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten voor de koop en verkoop van een appartement met parkeerplaats voor een koopsom van EUR 345.000. De koopovereenkomst was opgesteld op basis van het model voor een bestaand appartementsrecht (2014) van de Nederlandse vereniging voor Makelaars (NVM). Verkopers werden bijgestaan door een makelaar. Kopers traden voor zichzelf op.
Kopers dienden uiterlijk op 4 november 2016 een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten van EUR 34.500. De akte van levering zou worden verleden op 1 december 2016. Een partij die in verzuim is, is een direct opeisbare boete verschuldigd van 10 procent van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.
In de koopovereenkomst was een ontbindende voorwaarde opgenomen, inhoudende dat dat kopers de koopovereenkomst kunnen ontbinden indien zij – na de nodige inspanningen – niet uiterlijk op 1 november 2016 hun wijngoed in het buitenland onvoorwaardelijk hebben verkocht. De mededeling van de ontbinding diende uiterlijk op 2 november door de verkopers of hun makelaar te zijn ontvangen.
Maar het liep anders. Op 20 oktober lieten kopers aan de makelaar van verkopers weten:
“De situatie is nu dat op 4 november het voorlopig koopcontract voor onze domaine wordt getekend (…). Daar de koper financieel nog niet alles rond heeft, kan er nog niet met zekerheid gezegd worden wanneer de officiële overdracht kan plaats vinden (verwacht wordt in de maand januari). Wij blijven geïnteresseerd in het appartement in [plaats 1] , maar zijn afhankelijk van de datum van verkoop van ons bezit hier in [land] . (…) Wij hebben zelf geprobeerd bij diverse banken in [plaats 1] en in [plaats 2] een overbruggingskrediet te verkrijgen, alsmede in [land] , maar helaas zonder succes omdat deze niet kan worden verstrekt voor buitenlandse objecten (…).
Mocht u, [de makelaar] een financiële instelling vinden voor een overbruggingskrediet, dan zijn wij
daarin zeer geïnteresseerd. (…) Mogelijk is uw cliënt erin geïnteresseerd om vanaf 15 december het appartement aan ons te verhuren tot de datum van overdracht.
Graag vernemen wij, (…)”.
De makelaar heeft op dit bericht niet gereageerd richting kopers. Wel zond hij het bericht op 28 oktober door naar verkopers. Verkopers hebben de makelaar op 30 oktober per e-mail laten weten voornemens te zijn het contract naar de letter uit te voeren. De makelaar heeft deze mededeling niet doorgeleid naar kopers.
Op 4 november 2016 hebben de kopers aan de makelaar per e-mail als volgt bericht:
“Hedenmorgen waren wij bij de notaris om de “compromis de vente” te ondertekenen voor de verkoop van onze wijndomaine. Helaas wilde de koper enkele voorwaarden die in het compromis beschreven stonden, niet accepteren, zodat de ondertekening vandaag niet door kon gaan. Wij vrezen daarom dat wij dan de aankoop van het pand (…) te [plaats 1] niet kunnen financieren op de afgesproken data, en ook niet kunnen zeggen wanneer of dat wel het geval zal zijn.”.
Daarop sommeerden verkopers de kopers om de bankgarantie/waarborgsom af te geven en zegden zij de contractuele boete aan.
De kernvraag in deze zaak is of kopers tijdig een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde.
Het hof redeneert als volgt. Uit de e-mail van 20 oktober moet worden afgeleid dat de kopers de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kon worden ingeroepen wilden verlengen. De strekking van deze e-mail ziet op voortzetting van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, maar dan met vertraging. De e-mail van 20 oktober was dus geen beroep op de ontbindende voorwaarde. De e-mail van 4 november moet wel worden gezien als een beroep op de ontbindende voorwaarde, zeker in samenhang met de e-mail van 20 oktober. Strikt genomen te laat dus volgens de schriftelijke koopovereenkomst.
Het hof geeft vervolgens de makelaar een veeg uit de pan: de makelaar had als professioneel en deskundig dienstverlener vóór 2 november moeten reageren op de e-mail van 20 oktober. De makelaar heeft het standpunt van verkopers (“het contract naar de letter uitvoeren”) ook niet aan de kopers overgebracht. De nalatigheid van de makelaar moet worden toegerekend aan de verkopers.
De tijd die kopers hebben laten verstrijken tussen de oorspronkelijk overeengekomen termijn enerzijds en de datum waarop zij daadwerkelijk de ontbindende voorwaarde hebben ingeroepen anderzijds, is naar het oordeel van het hof zo kort, dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat dit beroep op de ontbindende voorwaarde nog als tijdig dient te worden aangemerkt.
Commentaar
Verkopers denken een schriftelijke koopovereenkomst te hebben waarin duidelijke termijnen zijn opgenomen. Bijzonder is dat verkopers desondanks moeten dulden dat een overeengekomen termijn wijzigt, zonder actieve medewerking en zonder medeweten van verkopers. Het schriftelijke contract blijkt dus niet in beton gegoten. Ik denk dat het een optelsom van een aantal omstandigheden is die maakt dat het hof in deze zaak ervoor kiest om af te wijken van het schriftelijke contract. Het hof noemt met zoveel woorden de omstandigheid dat kopers, hoewel niet juridisch perfect geformuleerd, steeds tijdig en adequaat hebben gecommuniceerd, terwijl aan de andere kant een professioneel makelaar faalt in zijn communicatie.
Het is de verkopers in deze zaak niet gelukt om de contractuele boete te incasseren. Gezien de uitbrander van het hof aan het adres van de makelaar zou het mij niet verbazen als deze zaak een vervolg krijgt, maar dan met de pijlen van de verkopers gericht op de makelaar.
Rob van Duivenboden, 03 december 2019
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
