Regelmatig worden in de vastgoedpraktijk partijen monddood gemaakt. Vrijwillig, wel te verstaan, als onderdeel van een lucratieve vastgoedtransactie. De ene partij verplicht zich jegens de andere om geen bestuursrechtelijke bezwaren in te dienen tegen toekomstige ontwikkelingen of tegen een bestaande situatie. Denk aan het handhaven van een bedrijfsfunctie of de ontwikkeling van een nieuwbouwwijk. Over het algemeen wordt er een kettingbeding aan gekoppeld, zodat de verplichtingen, op straffe van een stevige boete, moeten worden opgelegd aan toekomstige eigenaars.
Zo’n “monddoodclausule” is controversieel. De vrije toegang tot de rechter is een fundamenteel recht geborgd in internationale verdragen (EVRM en BUPO). Een monddoodclausule blijft volgens vaste rechtspraak alleen overeind als deze (a) slechts een beperkte tijdsduur beslaat en (b) duidelijk en concreet genoeg beschrijft waartegen niet mag worden geageerd. Vooral wanneer ook rechtsopvolgers via een kettingbeding monddood moeten worden gemaakt, zijn rechters kritisch: opvolgende eigenaren, die niet zelf partij waren bij deze afspraak, worden beschermd als niet heel precies is beschreven waartegen zij geen bezwaren mogen uit. De rechter constateert dan ‘nietigheid’ van de afspraak.
Een voorbeeld hiervan kwam onlangs bij het Hof s’-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2020:886) aan de orde in een hoger beroep op een uitspraak van de Rechtbank te Breda (ECLI:NL:RBZWB:2018:2689). Een projectontwikkelaar kocht een stuk grond van een partij, die op het resterende stuk grond zijn hoveniersbedrijf wilde blijven uitoefen. Punt was echter dat dit hoveniersbedrijf volgens het bestemmingsplan ter plaatse nog niet was toegestaan. De projectontwikkelaar en de hovenier beloofden elkaar als onderdeel van de koop over en weer geen bezwaren te zullen uiten: de hovenier zou niets ondernemen tegen de nieuwbouw, de projectontwikkelaar zou niets ondernemen tegen “het hoveniersbedrijf” totdat de bestemming in het bestemmingsplan zou zijn vastgelegd. En dit moest ook via kettingbeding aan rechtsopvolgers worden opgelegd.
Over het algemeen worden dergelijke kettingbedingen keurig aan de volgende eigenaar doorgegeven. Soms echter ook niet. De ketting werd in dit geval doorbroken en een van de kopers van een door de projectontwikkelaar gerealiseerde nieuwbouwwoning maakte bezwaar tegen het bestemmingsplan waarin “het hoveniersbedrijf” werd bestemd, welk plan daadwerkelijk sneuvelde. De hovenier, die dacht dat hij het goed had geregeld, eiste schadevergoeding van de projectontwikkelaar. Die had de ketting immers doorbroken.
Helaas voor de hovenier achtten zowel Rechtbank als Hof de monddoodclausule nietig. Omdat deze clausule blijkbaar bedoeld was om (ook) te werken tegen rechtsopvolgers van de projectontwikkelaar, moest de inhoud van de afspraak gebaseerd worden op de bewoordingen van de afspraak (de zgn. geobjectivieerde Haviltex benadering). De clausule in kwestie beschreef enkel de vestiging van “het hoveniersbedrijf”, waardoor niet duidelijk was welke bebouwing uiteindelijk mogelijk zou zijn en welke activiteiten zouden mogen plaatsvinden. Zo beschouwd, kon de koper van de nieuwbouwwoning bij het aangaan van zijn koop/aannemingsovereenkomst niet weten waartegen hij zoal geen bezwaar mocht maken. De clausule was dus te vaag en te algemeen en daardoor nietig.
Een nietige afspraak bestaat niet, en dus ontsprong ook de projectontwikkelaar de dans. Als de hovenier concreter had laten opnemen wat zijn plannen behelsden, en in de tijd had ingeperkt, dan had het anders voor hem kunnen aflopen.
Wij vinden het opvallend dat de projectontwikkelaar hier kan profiteren van de geconstateerde nietigheid van de afspraak, terwijl hij deze afspraak willens en wetens zal hebben gemaakt en hij bovendien degene is die de afspraken schond. Uit de gepubliceerde uitspraken blijkt voorts dat de projectontwikkelaar daadwerkelijk meer wist van de concrete toekomstplannen en wensen van de hovenier dan wat op papier was vastgelegd. Vanwege de toepassing van de geobjectiveerde Haviltex methodiek, legt dat niet genoeg gewicht in de schaal.
Wellicht dient zich in de toekomst nog een kwestie aan waarin de rechter een weg vindt om de partij die afspraken heeft geschonden (de projectontwikkelaar in deze casus) toch aansprakelijk te houden, terwijl rechtsopvolgers zich – ondanks de monddoodclausule – wel tot de rechter kunnen wenden. Zo’n tussenweg is hier niet gevonden. Zuur voor de hovenier, want die heeft indertijd – conform de gemaakte afspraken – geen bezwaar tegen de nieuwbouw ingediend. Hij heeft met lede ogen moeten aanzien dat de projectontwikkelaar het project te gelde heeft gemaakt, terwijl de hovenier zelf wellicht zijn bedrijf niet meer kan uitoefenen
Ronald Hogewind, 3 juni 2020
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
