- Op last van de overheid heeft de huurder zijn horeca ruimte moeten sluiten. Heeft de huurder nu recht op huurvermindering/korting?
Antwoord: Op grond van de wet heeft een huurder recht op huurvermindering/korting, indien sprake is van een gebrek. Van een gebrek is sprake indien het huurgenot van de huurder verminderd is door een staat of eigenschap van het gehuurde of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheden. Het sluitingsgebod van de overheid (vanwege het Coronavirus) dient naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk te worden aangemerkt als een omstandigheid, die niet voor rekening van de verhuurder komt. Als dit het geval is (en daar lijkt het wel op), dan vallen de gevolgen van het Coronavirus onder het ondernemersrisico van de huurder, zoals bijvoorbeeld ook tegenvallende bezoekersaantallen voor haar rekening en risico komen. Tevens is een huurder op grond van de Algemene Bepalingen van ROZ-contracten (meest gebruikte huurcontract in Nederland) verplicht aan alle (ook nog te stellen) overheidseisen te voldoen. Wellicht zou het sluitingsgebod gezien kunnen worden als een feitelijke stoornis door een derde. Normaliter is in al deze gevallen geen sprake van een gebrek, zodat huurder geen recht heeft op huurvermindering, te meer ook daar in de Algemene Bepalingen van het ROZ-contract huurvermindering is uitgesloten.
Dit zijn echter bijzondere tijden en voorstelbaar is dat bijvoorbeeld een beroep van een verhuurder op een contractuele bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dan wel dat het Coronavirus zal worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, waarmee partijen bij het sluiten van het huurcontract geen rekening hebben gehouden. Dan kan een rechter de inhoud van de gemaakte afspraken veranderen. Verhuurders en huurders doen er dan ook verstandig het gesprek met elkaar aan te gaan om tot “redelijke” afspraken te komen.
‘Beter een goede huur(der), dan een verre vriend’.
Inmiddels is ook bekend geworden dat een aantal branche organisaties (IVBN , NRW, Vastgoed Belang en VGO) voorlopige afspraken (tot 20 april 2020) hebben gemaakt, waarmee vastgoedeigenaren retailers/huurders tegemoet te komen in deze uitzonderlijke tijd.
Het voorlopige resultaat luidt als volgt:
- Kwartaalhuren voor Q2 die per 1 april ingaan worden omgezet in maandhuren.
- Waar nodig krijgen retailers uitstel van betaling voor de huur van 1 april tot 20 april 2020
- Als er al huurnota’s zijn verstuurd, worden die niet geïncasseerd tot 20 april 2020
- Er worden tijdens crisismaanden geen boetes of rente gerekend over uitgestelde huurbetalingen
- Winkels zonder substantiële omzetdaling (25%) blijven buiten de discussie
- Retailers krijgen de mogelijkheid om tot eind april niet aan een exploitatieverplichting te voldoen. Dit in onderling overleg.
Onderstreept wordt dat dit een oproep van deze brancheverenigingen naar hun leden, maar partijen natuurlijk niet gedwongen kunnen worden zich hieraan te houden. Op alle partijen wordt evenwel een dringend beroep gedaan om hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te nemen.
2. Mag de verhuurder de waarborgsom of de bankgarantie inroepen als de huurder niet betaalt?
Antwoord: Ja, dat mag de verhuurder doen, maar een verstandige verhuurder zal dit pas doen als het maximum van de bankgarantie/waarborgsom is bereikt (meestal 3 maanden huur). Indien een huurder een bankgarantie heeft gesteld en niet meer in staat is de huur de te betalen, doet huurder er verstandig aan met de verhuurder in overleg te treden en ook te wijzen op de gestelde bankgarantie/waarborgsom, waar verhuurder zich eventueel, indien nodig op kan verhalen.
3. Mag een verhuurder uit eigen beweging een winkelcentrum/kantoorgebouw sluiten, en wat zijn dan de rechten van de huurders?
Antwoord: Het is mogelijk dat een verhuurder van een winkelcentrum vanuit het oogpunt van goed verhuurderschap schadebeperkende maatregelen wenst te nemen met betrekking tot het Coronavirus, bijvoorbeeld sluiting van dit centrum. Onder omstandigheden is dit toerekenbaar aan de verhuurder, waardoor sprake kan zijn van een gebrek aan het gehuurde. Wellicht dat huurder dan recht heeft op huurvermindering en schadevergoeding. Daarbij merk ik op dat het recht op huurvermindering en vergoeding van indirecte schade en gederfde winst meestal contractueel is uitgesloten.
Lees hier ons blog over COVID-19 en onze Q&A over bouw- en vastgoedrecht inzake COVID-19
