Exoneratieclausules of disclaimers worden gebruikt om aansprakelijkheid te beperken of geheel uit te sluiten. Ook verkoopbrochures en koopcontracten betreffende woningen staan hier vaak bol van. Komt een makelaar onder de verplichte meetinstructie uit door in de verkoopdocumentatie op te nemen: “Wat u ziet, is wat u koopt”?
In de kwestie die zich afspeelde bij het Hof Den Bosch kochten kopers een woning voor een koopprijs van € 364.000,-. De verkopers van de woning hebben zich bij de verkoop laten bijstaan door een NVM-makelaar, die onder meer de verkoopbrochure en de koopovereenkomst had opgesteld alsook de woning op funda.nl te koop had aangeboden.
In de verkoopbrochure alsook op funda.nl was vermeld ‘woonopp.: 200 m²’. Voorts stond op de voorpagina van de verkoopbrochure opgenomen: ‘Deze informatie is geheel vrijblijvend; hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. De informatie wordt verstrekt zonder enige verantwoordelijkheid voor eventuele onjuistheden’. Verder volgde uit de verkoopbrochure: ‘Plattegronden zijn indicatief’ en ‘Aan de plattegronden kunnen geen rechten worden ontleend.’ In zowel de verkoopbrochure als in de koopovereenkomst was opgenomen: ‘De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN 2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Uitgangspunt blijft altijd: “wat u ziet is wat u koopt” en de objectinformatie is van lagere prioriteit’. Artikel 6.11 van de koopovereenkomst luidde: ‘Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.’
Kortom: de makelaar had hier en daar enkele exoneraties opgenomen.
Kort voor de levering van de woning rees het vermoeden bij kopers dat de opgegeven woonoppervlakte van 200 m² niet juist was. Zij klopten met dit vermoeden bij de makelaar aan, die toegaf dat de opgegeven oppervlakte inderdaad niet juist was. Een door de kopers ingeschakelde taxateur kwam uit op een woonoppervlakte van 160 m² en een marktwaarde van de woning van € 350.000,00.
Kopers hebben de makelaar aansprakelijk gesteld op grond van onrechtmatig handelen, nu de makelaar in strijd met de meetinstructie heeft gehandeld en in plaats van de werkelijke woonoppervlakte van 160m² een woonoppervlakte van 200 m² had vermeld in de verkoopbrochure en op funda.nl. In eerste aanleg bij de rechtbank Zeeland West Brabant vorderden de kopers een schadevergoeding van de makelaar van € 72.600,- excl. overdrachtsbelasting. Daarbij voerden kopers aan dat zij voor 40 m² minder hadden willen betalen. Een reële meterprijs bedroeg volgens kopers € 1.815,-, derhalve in totaal (€ 1.815,- x 40 m²=) € 72.600,-. De gestelde onrechtmatigheid werd door de rechtbank aangenomen. Nu de marktwaarde van de woning (uitgaande van 160 m² woonoppervlakte) volgens de door de rechtbank benoemde deskundige € 364.000,00 bedroeg (= gelijk aan de koopprijs), hadden de kopers volgens de rechtbank geen schade geleden. Kopers lieten het hier niet bij zitten en klopten aan bij het Hof Den Bosch.
In hoger beroep kwam de onrechtmatigheid opnieuw aan bod. Volgens het Hof kon het beroep van de makelaar op de exoneraties, als hiervoor weergegeven, de makelaar niet baten. Het Hof oordeelde dat de kopers ervan uit mochten gaan dat de aan de meetinstructie gebonden makelaar ook daadwerkelijk volgens die meetinstructie gemeten had en dienovereenkomstig de netto-woonoppervlakte in de brochure en koopovereenkomst had vermeld.
Reeds op 13 juli 2018 heeft de Hoge Raad overwogen dat de door de NVM verplicht gestelde meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van kopers. Als koper mag je erop vertrouwen dat hieraan wordt voldaan. Dit is slechts anders indien (1) de koper heeft moeten begrijpen dat een andere meetmethode is toegepast of (2) sprake is van andere omstandigheden die aanleiding hadden kunnen gegeven tot twijfel omtrent de opgegeven aantal meters woonoppervlak.
De standaardvermelding van vrijblijvendheid van informatie en dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend, wordt door het Hof onvoldoende geacht. Dergelijke mededelingen zijn niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat een koper mag ontlenen aan het verplichte karakter van de meetinstructie. Ook vanwege deze redenen biedt ook de exoneratie in artikel 6.11 van de koopovereenkomst geen escape voor de makelaar.
Over de schade oordeelt het Hof anders dan de rechtbank in eerste aanleg. Het Hof overweegt; “De omvang van de schade die kopers hebben geleden, dient te worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin zij verkeren, met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven, de situatie dus waarin de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 160 m² zou hebben vermeld. Deze hypothetische situatie is, gelet op het voorgaande, de situatie dat kopers de woning wel hadden gekocht maar tegen een lagere koopprijs. Van belang is verder dat de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang van de schade wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld (artikel 6:97 BW). “
Het Hof overweegt verder dat de koopprijs van een woning, zoals die tussen verkoper en koper tot stand komt, in zijn algemeenheid niet rechtstreeks kan worden afgeleid van het aantal m² woonoppervlakte. Er wordt niet gekocht tegen een meterprijs, maar er wordt een woning gekocht waarbij de oppervlakte één van de eigenschappen is. Oftewel, de oppervlakte is niet de enige factor die een rol speelt bij de totstandkoming van de prijs, aldus het Hof.
Opmerkelijk is dat het Hof hier zelf aan de slag gaat en de schade ‘schat’. Het Hof gaat namelijk voorbij aan de conclusie van de door de rechtbank benoemde deskundige in eerste aanleg, stellende dat een uitleg ontbreekt waarom één en ander leidt tot een waarde van de woning van € 364.000,00 leidt en niet tot een andere waarde.
Het Hof gaat uit van de situatie ten tijde van de aankoop van de woning. Gelet op het door kopers overgelegde taxatierapport waarin de marktwaarde van de woning werd bepaald op € 350.000,-, gaat het Hof er bij de schatting van de schade tevens vanuit dat de marktwaarde van de woning in elk geval niet lager was dan die waarde. Dit brengt het Hof tot de schatting dat in de hypothetische situatie – waarin kopers de kans zouden hebben gehad om te onderhandelen op basis van de juiste informatie over de woonoppervlakte van 160 m² – de overeengekomen verkoopprijs € 353.000,- zou hebben bedragen. Nu kopers kort voor levering een korting van € 1.000,- hadden gekregen en uiteindelijk een koopsom van € 363.000,00 hadden betaald, bedraagt de schade een bedrag van € 10.000,-, te vermeerderen met 2% overdrachtsbelasting, dus in totaal € 10.200,-.
Zo kan het dus ook volgens het Hof.
Toos Verbaas, 22 januari 2021
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
