De Hoge Raad liet onlangs een uitspraak van het Hof Arnhem Leeuwarden van 6 november 2018 in stand. Dit arrest van het Hof blijkt zeer interessant en relevant voor de vastgoed praktijk.
Spaansen, een fabrikant van systeemvloeren, was al jaren in gesprek met de gemeente Harlingen over verkoop van een van zijn bedrijfslocaties ten behoeve van een nieuw te ontwikkelen woongebied. Uiteindelijk bereikten zij overeenstemming over de verkoop van het terrein voor EUR 8.500.000. Een bedrag van EUR 6.500.000 daarvan is betaald bij de levering van de kavel. EUR 2.000.000 zou worden nabetaald als Spaansen erin zou zijn geslaagd een gelijkwaardige vestiging van het bedrijf ergens binnen de gemeente terug te laten komen. Dat lukte. Toen Spaansen aanspraak maakte op de nabetaling, kreeg hij van de gemeente echter nul op rekest.
De gemeente meende dat de overeengekomen koopsom achteraf gezien hoger dan marktconform was en daardoor in strijd met het verbod op staatsteun ingevolge art. 107 e.v. van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU). Daarmee was volgens de gemeente sprake van een gedeeltelijk nietige overeenkomst. Dat zou betekenen dat de gemeente de resterende EUR 2.000.000 niet zou hoeven betalen, terwijl de rest van de transactie in stand zou kunnen blijven (de grond was immers al geleverd en door de gemeente ook alweer doorverkocht).
Hof – en eerder ook rechtbank – constateerden een schending van de verdragsregels door de gemeente. Een voorafgaande melding ‘bij Brussel’ had moeten plaatsvinden, wat de gemeente ten onrechte niet heeft gedaan. Het gevolg was dat de Europese Commissie zich niet vooraf over deze transactie kon uitlaten, wat wel had gemoeten en wat de gemeente had kunnen en moeten weten. Er was daarmee sprake van nietigheid wegens strijd met het VWEU.
Spaansen vond dat de gehele transactie dan maar teruggedraaid moest worden, niet alleen het gedeelte dat betrekking heeft op het bedrag dat de waarde in het economisch verkeer van de kavel te boven ging. Dat zou gaan om een bedrag van iets meer dan EUR 2.000.000, zo blijkt uit de in de uitspraak vermelde taxatie.
De rechtbank stelde de gemeente in het gelijk, maar het hof was het daarmee niet eens en vernietigde de uitspraak van de rechtbank.
Anders dan de rechtbank eerder, oordeelde het hof dat een gedeeltelijke nietigheid van de koopovereenkomst in dit geval inderdaad niet mogelijk is. Het systeem van de verdragsregels (toetsing vooraf door de Europese Commissie van de gehele overeenkomst) moet tot algehele nietigheid leiden. Anders zouden deze regels geen nuttig effect sorteren. Bovendien had Spaansen de koopovereenkomst niet gesloten als de koopsom slechts EUR 6.500.000 zou zijn, zodat de gemaakte afspraken een onverbrekelijk geheel vormen. Dan is gedeeltelijke nietigheid niet aan de orde. Bovendien zou het toepassen van een partiële nietigheid betekenen dat de gemeente beloond wordt voor het niet naleven van een op haar rustende verplichting.
Dat de gemeente de grond al heeft doorgestoten, en de gemeente dus niet in staat is de kavel te retourneren, maakt dat niet anders. Dat is het praktische probleem van de gemeente, aldus het Hof. Dat moet zij zelf maar zien op te lossen.
Naar onze mening een terechte uitspraak van het Hof die dan ook terecht door de Hoge Raad in stand is gelaten.
Ronald Hogewind, 29 oktober 2020
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
