Tussen de Gemeente Schiedam en 1-2-3 Vastgoed was in geschil of de Gemeente Schiedam gehouden was tot heruitgifte van een beëindigd erfpachtrecht. In kort geding vorderde 1-2-3 Vastgoed onder meer de Gemeente Schiedam te gebieden het recht van erfpacht met terugwerkende kracht aan haar toe te kennen één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. De Voorzieningenrechter oordeelde echter dat de Gemeente Schiedam de heruitgifte van het erfpachtrecht terecht mocht weigeren.
Recht van erfpacht
De Gemeente Schiedam heeft voor de duur van 60 jaar een perceel grond gelegen op het bedrijventerrein Spaanse Polder in erfpacht uitgegeven. Het erfpachtrecht zou eindigen op 1 september 2020. Begin april 2007 heeft 1-2-3 Vastgoed dit erfpachtrecht verkregen. Op het perceel staat een opstal, dat is onderverdeeld in twee bedrijfsruimtes. Eén daarvan was in gebruik van 1-2-3 Vastgoed en de ander werd door haar verhuurd. Begin 2020 verzocht 1-2-3 Vastgoed de Gemeente Schiedam de erfpacht te verlengen. De Gemeente Schiedam wees dit verzoek af, stellende – kort gezegd – dat enkel een nieuw erfpachtrecht kon worden uitgegeven mits aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan, wat hier niet het geval is. Het perceel voldeed niet aan een in 2012 geïntroduceerde voorwaarde dat een kavel voor gronduitgifte een oppervlakte van minimaal 1.250 m2 (hierna: 1.250 m2 eis) moet hebben. Het perceel in kwestie heeft een oppervlakte van 1.020 m2. Daarnaast gaf de Gemeente Schiedam aan negatieve ervaringen te hebben met 1-2-3 Vastgoed omdat haar slecht betalingsgedrag werd verweten.
Vordering heruitgifte
1-2-3 Vastgoed wendde zich in kort geding tot de Voorzieningenrechter met het (primaire) verzoek de Gemeente Schiedam te gebieden het recht van erfpacht met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2020 toe te kennen aan 1-2-3 Vastgoed. Volgens 1-2-3 Vastgoed is de 1.250 m2 eis is in strijd met artikel 1 EVRM (bescherming eigendom). Voorts zou de 1.250m2 eis in strijd zijn met de eerder door de Gemeente gewekte verwachtingen dat hierop uitzonderingen mogelijk zijn (hardheidsclausule) en daarvan ook gevallen in de praktijk bekend zijn, zodat sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel nu voor 1-2-3 Vastgoed geen uitzondering wordt gemaakt. Omdat de Gemeente Schiedam geenszins bereid is het door 1-2-3 Vastgoed geleden waardeverlies te compenseren, handelt de Gemeente Schiedam tevens in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en maakt zij misbruik van haar machtspositie, aldus 1-2-3 Vastgoed. De Gemeente Schiedam heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd en onder meer gesteld dat zij 10 jaar voor de afloop van het erfpachtrecht reeds te kennen heeft gegeven dat het erfpachtrecht zou eindigen. Voorts geldt de 1.250 m2 eis al vanaf 2012 en is deze eis vastgelegd in het bestemmingsplan. Vanwege deze eis is de Gemeente Schiedam niet bereid tot heruitgifte en bovendien is het betalingsgedrag van 1-2-3 Vastgoed reden geweest voor de Gemeente Schiedam om niet met 1-2-3 Vastgoed in onderhandeling te treden.
Oordeel
De Voorzieningenrechter overwoog als volgt:
“Uitgangspunt is dat de gemeente als privaatrechtelijke grondeigenaar in beginsel contractsvrijheid heeft, zodat het haar vrij staat te beslissen met wie en onder welke voorwaarden zij een nieuwe erfpachtovereenkomst wil aangaan. Daarbij mag de gemeente geen misbruik maken van de machtspositie waarin zij verkeert en staat zij, ook na ommekomst van de oorspronkelijk overeengekomen erfpachttermijn, tot de erfpachter in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste relatie (HR 26 maart 1999, NJ 1999, 446, rov. 3.3.2). Bovendien is de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals het sluiten van een overeenkomst van erfpacht, tevens gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (art. 3:14 BW). Dit kader staat tussen partijen niet ter discussie.”
Met inachtneming van het hiervoor geschetste beoordelingskader heeft de Voorzieningenrechter geoordeeld dat de 1.250 m2 eis niet zonder meer onredelijk is, ook niet als dit betekent dat meerdere erfpachters niet voor heruitgifte van eerder uitgegeven percelen in aanmerking komen. Volgens de Voorzieningenrechter heeft de Gemeente Schiedam enerzijds een ontegenzeggelijk belang om versnippering van percelen te voorkomen en anderzijds kunnen ondernemers aan deze eis voldoen door gezamenlijk op te trekken, zodat het daarmee voor erfpachters niet onmogelijk is om voor heruitgifte in aanmerking te komen. Weliswaar krijgt de Gemeente Schiedam nog wel een kleine tik op de vingers om dat zij geen openheid zou hebben betracht omtrent de hantering van de hardheidsclausule, maar dit kennelijke gebrek aan transparantie maakt voor de beslissing evenwel niet uit. De Voorzieningenrechter is namelijk van oordeel dat 1-2-3 Vastgoed niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt waarom zij erop mocht vertrouwen dat zij in aanmerking kwam voor heruitgifte terwijl het perceel niet aan de 1.250 m2 eis voldeed. Ook heeft 1-2-3 Vastgoed onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij in aanmerking komt voor toepassing van de hardheidsclausule.
De vorderingen van 1-2-3 Vastgoed zijn dan ook afgewezen, met als gevolg dat het er voor nu naar uitziet dat 1-2-3 Vastgoed haar perceel kwijt is. De kans is vrij groot dat 1-2-3 Vastgoed het hier niet bij zitten en verder zal procederen.
Maar zo zie je maar weer… Voortzetting van een erfpachtrecht is niet altijd vanzelfsprekend.
Toos Verbaas, 31 augustus 2021
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
