Ter bevordering en stimulering van de doorstroming op de huurmarkt is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (WDH) per 1 juli 2016 in werking getreden. Met de invoering van deze wet werd niet alleen beoogd de prijs-/kwaliteitverhouding te verbeteren maar ook de flexibiliteit op de huurmarkt te vergroten door de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur te verruimen. Die verruiming was sterk ingegeven vanuit de wens van verhuurders om voor een kortere periode te kunnen verhuren en niet direct tot in lengte van dagen gebonden te zijn aan huurovereenkomsten met reguliere huurbescherming.
Tijdelijke huurovereenkomsten
Zo is bij WDH de mogelijkheid ingevoerd om vanaf 1 juli 2016 huurovereenkomsten – voor zelfstandige woningen – van maximaal 2 jaar en voor onzelfstandige woningen huurovereenkomsten voor maximaal 5 jaar te sluiten. Dergelijke contracten zijn niet aan de wettelijke opzeggingsformaliteiten gebonden en eindigen enkel door tijdsverloop van rechtswege. De huurder heeft in die gevallen geen huurbescherming. Daarmee kent de huidige wet een nieuwe vorm van tijdelijk verhuur.
Samenloop tussenhuur vormen
Geldt dit dan ook indien partijen (na 1 juli 2016) een huurovereenkomst met diplomatenclausule ex. artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW (hierna: ”diplomatencontract”) hebben gesloten voor korter dan twee jaar? Over het antwoord op deze vraag liepen de meningen uiteen. Volgens ons kwalificeert een diplomatencontract voor korter dan twee jaar niet automatisch óók als een huurovereenkomst ex. artikel 7:271 lid 1 BW. Dit omdat een diplomatencontract een op zich zelf staande categorie van tijdelijke huur voor bepaalde duur betreft. Als dat namelijk wel het geval zou zijn, dan kan huurder het diplomatencontract te allen tijde tussentijds opzeggen, terwijl men met het sluiten van een dergelijke overeenkomst – die wettelijk gezien niet tussentijds opzegbaar is – nu juist de zekerheid beoogt dat het gehuurde daadwerkelijk voor een overeengekomen bepaalde tijd wordt gehuurd. Zou een diplomatencontract voor korter dan twee jaar automatisch kwalificeren als een huurovereenkomst ex. artikel 7:271 BW dan heeft dit onwenselijke consequenties tot gevolg. Alsdan kunnen verhuurders bijvoorbeeld nooit meer voor 2 jaar of korter voor werk naar het buitenland vertrekken, althans zouden zij de zekerheid missen dat hun woning daadwerkelijk voor de duur van hun uitlandig verblijf wordt gebruikt.
Het onderscheid tussen c.q. de kwalificatie van deze twee soorten huurovereenkomsten is dan ook zeer relevant. Voor zover ons bekend was er tot voor kort geen uitspraak gepubliceerd waarin een rechter zich expliciet heeft uitgelaten over de vraag of een diplomatencontract uitsluitend moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex. artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW of tevens als een huurovereenkomst voor twee jaar of korter ex. artikel 7:271 lid 1 BW die door de huurder tussentijds kan worden opgezegd.
Onlangs heeft de kantonrechter te Haarlem zich over deze materie uitgesproken in haar vonnis d.d. 26 mei 2021 zaaknummer 999720/CV EXPL 21-697.
Uitspraak kantonrechter Haarlem
Wat speelde er in deze zaak? Verhuurder zou voor zijn werk tijdelijk in het buitenland verblijven. Ter overbrugging van die periode wenste verhuurder zijn woning tijdelijk voor bepaalde tijd te verhuren ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo. lid 2 BW, zonder dat huurder de huur tussentijds zou kunnen beëindigen (diplomatencontract). Verhuurder en huurder hadden een huurovereenkomst gesloten met als kop: “Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)”. De huurovereenkomst kende een duur van korter dan twee jaar. In de huurovereenkomst was o.a. overeengekomen dat de huurovereenkomst geen huurovereenkomst voor bepaalde tijd korter dan twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW en voorts was vermeld dat de huurovereenkomst door geen van partijen tussentijds kon worden opgezegd.
Toch zegde de huurder in dit geval de huurovereenkomst vroegtijdig (8 maanden voor de einddatum van de huurovereenkomst) op en verliet het gehuurde. Verhuurder kon zich niet vinden in dit vroegtijdige vertrek en vorderde in rechte onder meer nakoming van de huurovereenkomst tot einddatum huurcontract.
De kantonrechter zag zich voor de vraag gesteld of sprake is van een samenloop tussen een diplomatencontract ex. artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW) én een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter ex. artikel 7:271 lid 1 BW. De kantonrechter oordeelde dat uitsluitend sprake is van een diplomatencontract zonder tussentijdse opzeggingsmogelijkheid. Ter onderbouwing overwoog de kantonrechter dat uit de tekst en kop van de huurovereenkomst duidelijk blijkt dat partijen een diplomatencontract hebben beoogd te sluiten en voorts werd overwogen:
“De verhouding tussen beide wettelijke regelingen is bij de totstandkoming van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Vgl Stb. 2016, 158), waarbij artikel 7:271 lid 1 BW is ingevoerd, niet aan de orde gekomen maar duidelijk is wel dat de strekking van beide regelingen afwijkend is (vgl. Kamerstukken II 2015/16, 34373, 3 p. 12 en 17-18 en nr. 216). Hieruit volgt dat het niet de bedoeling is geweest om de toepasselijkheid van artikel 7:274 lid 1 onder b jo lid 2 BW uit te sluiten voor huurovereenkomsten voor een bepaalde tijd van maximaal twee, respectievelijk maximaal vijf jaar. Een andere uitleg zou immers tot onaanvaardbare situaties leiden, bijvoorbeeld dat huurders ingeval van een huurovereenkomst van maximaal twee jaar wel tussentijds zouden mogen opzeggen en ingeval van een huurovereenkomst van twee jaar of langer niet.”
Kortom: een diplomatencontract met een maximum duur van twee jaar kwalificeert niet automatisch als een huurovereenkomst ex. artikel 7:271 lid 1 BW. Verhuurder en huurder kunnen dus ook een diplomatencontract sluiten met een looptijd van minder dan twee jaar zonder dat deze tussentijds door huurder kan worden opgezegd.
Dit lijkt mij een volkomen terechte uitspraak. Eindelijk meer duidelijkheid.
Toos Verbaas, 17 juni 2021
Schrijf je hier in voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van de nieuwste blogs.
